Gebouwen

Algemeen
Op 23 mei 2017 stelde u de Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) gemeentelijk vastgoed vast. Daarmee is de basis gelegd voor het professioneel beheer en onderhoud van het gemeentelijk vastgoed voor de komende vier jaar. Elke vier jaar stellen we een nieuw MJOP op.

Beleid

1. Het hebben van vastgoed is geen doel op zich. Vastgoed is een middel en ondersteunend aan maatschappelijke/gemeentelijke beleidsdoelstellingen.
2. De vraag is leidend, niet het aanbod. Er wordt een functiescheiding gehanteerd tussen centraal vastgoedmanagement (portefeuillebeheer) en sociaal-, maatschappelijk- en ruimtelijk beleid waar de vastgoedvraag bepaald wordt.
3. Vastgoed blijft uitsluitend in eigendom als dit van strategisch belang is en/of bijdraagt aan een gemeentelijke beleidsdoelstelling; het overige vastgoed wordt verkocht tegen marktconforme prijs of gesloopt.
4. Het gemeentelijke vastgoed wordt onderhouden op het kwaliteitsniveau 3. Dit wil zeggen dat de gemeente haar panden in sobere maar doelmatige staat in stand houdt.
5. Eens per vier jaar stellen we een nieuw meerjarenonderhoudsplan (MJOP) voor gebouwen op. Het huidige MJOP (2017) wordt jaarlijks geactualiseerd. De kosten voor het uitvoeren van groot/planmatig onderhoud zijn opgenomen in een voorziening.
6. In het eerstvolgende nieuwe MJOP (planning: 2021) zal zeer nadrukkelijk het aspect ‘duurzaamheid’ ofwel mogelijkheden tot verduurzaming van de gemeentelijke panden worden meegenomen. In 2021 zal derhalve een zogenaamd DMJOP worden opgesteld en voorgelegd aan de raad.
7. Bij nieuwe of actualisatie van bestaande huur- of gebruikersovereenkomsten zal bij de demarcatie van eigenaars- en gebruikersonderhoud het model van de Raad van Onroerende Zaken (ROZ) als uitgangspunt worden gehanteerd.
8. Voor gebruik van gemeentelijk vastgoed wordt een marktconforme, minimaal kostprijsdekkende  huur (kpdh) gehanteerd. Een en ander conform de verplichtingen vanuit de Wet markt en overheid. In uitzonderingsgevallen kan de gemeenteraad door middel van een zogenaamd ‘algemeen belang besluit’ hiervan afwijken en aan specifieke gebruikers of doelgroepen een lagere of zelfs geen huurprijs in rekening brengen. Het raadsbesluit van 9 december 2014 is in dit geval nog steeds van toepassing. Bij dit raadsbesluit zijn de navolgende economische activiteiten aangewezen als activiteiten die plaatsvinden in het algemeen belang:

• exploitatie binnen- en buitensportaccommodaties;
• exploitatie (verhuur) maatschappelijk vastgoed;
• faciliteren van speeltuinvoorzieningen;
• verhuur van grond (volkstuinen);
• verhuur woningen en woonwagens/standplaatsen;
• erfpacht- en opstalrechten;
• verhuur ruimten gemeentehuis (fractievergaderingen en exposities);
• antikraak panden.

9. Voor het berekenen van de kpdh wordt de Discounted Cashflow-methode (DCF-methode), ook wel de netto contante waardemethode genoemd, toegepast.
10. Voor het bepalen van de marktconforme huur geldt de grondprijzenbrief die het college jaarlijks vaststelt dan wel een taxatie van een onafhankelijke makelaar/taxateur.
11. Bij renovatie, vervanging en nieuwbouw wordt het gemeentelijk vastgoed  zo toegerust dat dit kan voldoen aan de actuele wettelijke en gemeentelijke energie- en duurzaamheidsnormen.

Financiële middelen
Op basis van het Meerjarenonderhoudsplan 2017 – 2031 is de structurele onderhoudslast bepaald van € 501.000. Dit budget is bestemd voor regulier onderhoud (vb. op basis van contracten en storingen en bekostigen we uit de exploitatie, groot onderhoud (bekostigen we uit de voorziening) en onderhoud aan het gemeentehuis (bekostigen we uit de exploitatie). De onderverdeling is als volgt:

• Regulier onderhoud:   €   63.250
• Groot onderhoud:      € 306.750
• Gemeentehuis:      € 122.527

Het totaal budget is afgenomen, omdat bijvoorbeeld panden zijn verkocht.
Het beschikbaar gestelde budget is op korte en lange termijn toereikend om het vastgestelde onderhoudsniveau uit te voeren.

Grafiek
Meerjarig verloop voorziening Onderhoud gebouwen:

Risico's
In de onderhoudsvoorziening is geen dekking opgenomen voor renovatie, vervanging, uitbreiding van de panden en eventuele nieuwbouw. Noch is dekking opgenomen voor extra (bovenwettelijke) duurzaamheidsmaatregelen. Om dit risico enigszins te beheersen, onderzoeken we of we de raad zullen voorstellen een bestemmingsreserve hiervoor in te stellen. Exploitatievoordelen en verkoopopbrengsten met betrekking tot het gemeentelijk vastgoed komen dan ten gunste van deze bestemmingsreserve en zijn bedoeld om toekomstige renovatie, vervanging, nieuwbouw, uitbreiding, verbetering en/of verduurzaming van maatschappelijke accommodaties (gedeeltelijk) te kunnen financieren.
Hierbij wordt een uitzondering gemaakt voor de gevallen waarbij het gemeentelijk vastgoed onderdeel uitmaakt van een gemeentelijke grondexploitatie. In dit geval is namelijk sprake van een ‘gesloten’ financiering.

Kengetallen

1 Er is overeenstemming over de verkoop van de Hoekenburg te Rijswijk. Deze kan echter pas worden geëffectueerd nadat het bestemmingsplan is aangepast en onherroepelijk is (planning: 2020).
² Het dorpshuis Zoelen is vanwege de ontbinding van de vereniging per 23 juli 2019 in eigendom gekomen van de gemeente.
3 In 2019 is de voormalige basisschool 'De Kastanjepoort' in Erichem verkocht. De voormalige basisschool in Asch is met ingang van schooljaar 2018/2019 leeg gekomen.